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房企11月來股權交易已超500億:大單頻現 項目轉讓增多

作者:?小思瑤 發布時間:?2019年12月04日 11:57:15

近期,有關房企的股權出讓信息密集發布。其中既有蘇寧和恒大股權合作的200億大單,也有個別項目不足億元的股權出讓。據粗略統計,進入11月以來,已交易的地產類項目股權金額已經超過500億。

  據21世紀經濟報道了解,涉及股權出讓的房地產項目,多處于虧損或高負債狀態。

  中原地產指出,樓市調控政策持續深入,加之融資渠道收緊,導致部分企業的資金狀況出現壓力。因此,部分企業希望通過股權融資的方式補充資金;另有部分企業,則是希望借此剝離“不良資產”。

  大單頻出

  11月3日,昆百大A發布公告宣布,公司關于發行股份及支付現金購買我愛我家84.44%的股權,及募集配套資金暨關聯交易事項,獲得了證監會批復。這一交易的價值接近55億元,我愛我家也將借此登陸資本市場。

  11月6日,恒大發布公告稱,蘇寧控股集團旗下公司南京潤恒將向恒大地產戰略投資200億元,并在恒大第三輪增資擴股完成后,持有其4.70%股份。

  3天后的11月9日,復星旗下地產業務作價258億元注入豫園股份,通過向郭廣昌控制的浙江復星、復地投資管理等17名對象發行股份,購買其持有的28家公司的全部或部分股權。

  這次重組也被看做是復星地產業務曲線回歸A股。如果資產注入完成,豫園商城將成為復星集團地產業務的A股上市平臺。

  這是近期最受關注的三筆房地產股權交易。單是這三筆交易,金額就已超過500億。

  除此之外,項目層面的股權轉讓信息也越來越多,但多處于已掛牌狀態。

  11月1日,華僑城集團將北京“新著東方”項目公司剩余51%股權在北交所掛出。這一豪宅項目的前身是華僑城于2015年11月獲取的豐臺高價地,代價為83億元。此前的8月,華僑城已經將該項目的49%股權售予泰禾集團。

  隨后,中交地產也將旗下重慶中交西南置業有限公司29%的股權掛出,并已收到報價。

  據21世紀經濟報道了解,涉及股權出讓的房地產項目,大多處于虧損或高負債狀態。財報顯示,截至2017年9月30日,“新著東方”項目因未開盤,公司的凈資產為負值,營業收入為零。

  掛牌信息顯示,重慶中交西南置業有限公司雖然已經產生營業收入,但截至今年10月30日,公司凈利潤仍然為負。且公司的總資產負債率達到95.9%。

  首創和住總也在近期將旗下公司的股權進行出讓,且根據公開信息,兩家標的公司的營業利潤均為負值。

  目的不一

  股權交易信息的增多,與近期市場變化幾乎同步。進入四季度以來,全國商品房交易規模繼續下滑,熱點城市下滑幅度較大。土地交易雖仍然旺盛,但整體溢價率明顯下降。

  中原地產首席分析師張大偉認為,隨著房地產調控的深入,市場成交降溫,企業的回款難度加大。加之融資政策一直從緊,使得房企的資金來源受到影響,其中,中小房企受影響較大。

  統計局數據顯示,今年1-9月份,房地產開發企業到位資金113095億元,同比增長8.0%,增速連續三個月下調。其中,定金及預收款、個人按揭貸款兩項來源的增速比去年同期大幅收窄。

  “面對調控下的市場,大部分主流房地產企業開始主動降低負債率,股權融資需求明顯增加。”張大偉表示。

  北京某房企人士向21世紀經濟報道表示,部分小型房企出讓項目股權,還有引入合作方,彌補開發能力不足的考慮。一些企業甚至愿意讓出項目的大部分股權,放棄操盤權,僅做“財務投資者”。

  相應地,大型房企想要繼續做大規模,并在一定區域內實現布局,會選擇與這類項目合作,尤其是在當地有著深厚資源的小型房企。

  值得注意的是,一些公司選擇將項目股權全部出讓,已經帶有明顯的“退出”意圖。如華僑城集團將北京“新著東方”項目公司剩余51%的股權掛出后,相當于宣布放棄該項目。

  首創在對旗下“四川首創遠大房地產開發有限公司”的處理中,同樣是掛出“100%股權及相關債權”。掛牌信息顯示,截至9月30日,該公司的總負債已經超過總資產,公司的所有者權益為-194.89萬元。

  張大偉認為,隨著調控政策的進一步發酵,中小房企融資難度增加,房地產業并購整合的趨勢還將加劇。因此,無論是公司戰略層面還是項目層面,預計后續股權交易現象還會繼續增多。

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