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土地市場現降溫跡象 樓市將迎深度調整期?

作者:?小思瑤 發布時間:?2019年12月04日 11:43:41

預測樓市走向是房地產行業一大重要“愛好”。近期,不止一位業內人士向21世紀經濟報道記者表示,預計四季度后房企將面臨嚴峻的銷售壓力。

  中原地產首席分析師張大偉通過對土地市場的觀察也感受到了房企資金壓力。“土地價格出現了明顯的高位回落,相比上半年動輒50%的持有比例,開發商持有比例明顯降低,最近北京住宅土地競爭激烈度也在降低。除部分優質地塊外,后續很難再現2017年上半年前的土地熱度。從2016年9月30日開始,北京嚴格限制簽約,很多開發商回款壓力加大,能夠用于土地市場的資金量越來越少,后續地價很可能會開始出現趨勢性下行。歷史最嚴格的土地出讓條件下,房企拿地意愿逐漸減弱。”

  此外,銀監會在國務院“嚴格管控各類資金違規進入房地產市場”的指示精神下,已經部署嚴查個人消費貸款違規流入房地產市場。房企融資難度上升,融資成本提高,中小房企資金壓力愈發受到行業關注。

  土地市場降溫

  土地市場熱度反映了房企的資金狀況。

  11月3日,北京出讓3宗住宅用地,其中平谷地塊流標。這是兩年后北京再次出現的流標地塊。

  另外兩宗地塊競拍也明顯降溫。朝陽東壩鄉駒子房村1109-L02地塊R2二類居住用地,建筑面積為194934平方米,容積率2.5,全部用于建設“共有產權住房”。按照土地出讓條件,銷售價格37000元/平方米(含全裝修費用),起始價498000萬元,起始樓面價25547元/平方米。最終其成交樓面價為2.55萬元/平方米。海淀區西北旺鎮亮甲店村HD00-0404-6005、6006地塊R2二類居住用地,建筑面積為186530平方米,其中R2住宅186530平方米,容積率2.2,全部建設“共有產權住房”,銷售價格37800元/平方米(含全裝修費用)。起始價532800萬,起始樓面價28564元/平方米。最終其成交樓面價為2.87萬元/平方米。

  張大偉分析道,“從土地屬性看,流標地塊位置相對較遠,且全部限價,其中住宅部分只占一定比例,這導致開發商拿地意愿不足。另兩宗地塊的銷售限價與地價差價在1萬左右,按照精裝修要求看,開發商依然有一定利潤空間,但地價均遠低于市場預期。”

  南京也出現了類似情況。10月31日,南京迎來今年第四季度的第二場土地拍賣會,共出讓4幅土地,3幅為住宅用地,出讓面積合計10萬平方米。其中以城中純住宅用地最受關注,最高限價樓面價達每平方米35982元。最終4幅地塊成交總金額49.7億元,但其中一幅商業地塊以底價8.5億元成交,另外3幅宅地均未達最高限價,其中2幅宅地較區域最高價每平方米下降5000元。

  張大偉認為,土地降溫反映的是,在資金收緊背景下,房企持續一年的拿地大戰中,資金子彈已接近枯竭。

  從銷售端來看,業內人士也注意到市場帶給開發商回款的壓力。同策研究院總監張宏偉認為,雖然今年大多房企已提早完成銷售目標,部分房企還在上調目標,上市房企今年可以給資本市場一個完美的交代。但銷售業績自今年下半年以后已經開始顯現壓力,尤其十月下旬以后,核心一二線城市銷量并沒有明顯起色,且今年底“翹尾”行情難現,如果這樣的市場趨勢延續到2018年,也就意味著2018年房企將面臨“銷售目標提高,但銷售壓力加大”的大環境。

  春節后或降價?

  2017年上半年,熱點一二線城市的樓市受限購、限貸、限售等調控政策影響較大,部分房企的銷售也出現了不同程度的波動。但大部分房企對下半年公司的前景并不悲觀,約有近10家房企上調了全年業績目標,企業銷售回款依然良好。從融資環境來看,國內信貸持續收緊,房企融資受限,過半企業持有現金有所減少。上半年,企業主要轉向銀行間市場發行中票和海外融資發債,負債規模再創新高。

  克而瑞研究統計顯示,今年上半年末,165家房企持有現金21116億元,較期初微增4.57%,而總有息負債增加17.27%至51619億元。從償債能力來看,165家房企整體財務杠桿增加,債務結構指標下行,但基本維持穩健,短期償債壓力不大。上半年末,房企加權平均凈負債率上升為88.66%,現金短債比和長短期債務比分別下降為1.41和2.45,主要由于短期負債大幅增加所致。

  該機構指出,一方面,2015年公司債熱潮開始,時至今日3年內的長債轉化為短債,部分房企已然面臨還債高峰期;另一方面部分房企也積極嘗試(超)短期融資券、1年期優先票據等方式補充資金,因而提升了其短期債務比例。

  需要關注的是,隨著信貸環境持續收緊,未來房企融資成本也將很難實現進一步壓縮,甚至可能出現反彈。

  一家地產公司融資人士近期多次向21世紀經濟報道記者表達了融資工作艱難。

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